Φορολογικός σχεδιασμός και έγκαιρη πληροφόρηση στην Διοίκηση των Μικρών και Μεσαίων Επιχειρήσεων σε θέματα Marketing, Οικονομικών Υπηρεσιών, Γραμματειακής υποστήριξης εξ αποστάσεως, Τμήμα Τεχνικής Υποστήριξης. Τηλέφωνο 210-9015539 Λογιστικό γραφείο - NEXUS management consultants - Φοροτεχνικοί Συνοπτικός οδηγός σχετικά με το ΦΠΑ στα ακίνητα. 10. Δηλωτικές και λοιπές υποχρεώσεις.

17 Σεπτεμβρίου 2012

Συνοπτικός οδηγός σχετικά με το ΦΠΑ στα ακίνητα. 10. Δηλωτικές και λοιπές υποχρεώσεις.

Συνοπτικός οδηγός σχετικά με το ΦΠΑ στα ακίνητα. 

 

ΥΠΟΥΡΓΕΙΟ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑΣ & ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΩΝ
ΓΕΝΙΚΗ ΓΡΑΜΜΑΤΕΙΑ ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΩΝ & ΤΕΛΩΝΕΙΑΚΩΝ ΘΕΜΑΤΩΝ
ΓΕΝΙΚΗ Δ/ΝΣΗ ΦΟΡΟΛΟΓΙΑΣ
ΔΙΕΥΘΥΝΣΗ 14η ΦΠΑ
Συνοπτικός οδηγός σχετικά με το ΦΠΑ στα ακίνητα.
ΥΠΟΥΡΓΕΙΟ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑΣ ΚΑΙ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΩΝ
ΥΠΗΡΕΣΙΑ ΕΚΤΥΠΩΣΗΣ ΕΝΤΥΠΩΝ ΚΑΙ ΑΞΙΩΝ ΤΟΥ ΔΗΜΟΣΙΟΥ
ΑΘΗΝΑ 2006

10. Δηλωτικές και λοιπές υποχρεώσεις

Όπως ήδη προαναφέρθηκε η κατασκευαστική επιχείρηση από τη στιγμή που εντάσσεται σε καθεστώς ΦΠΑ έχει όλες τις υποχρεώσεις των υποκειμένων στο φόρο.
Συνεπώς έχει υποχρέωση για
  • υποβολή περιοδικών και εκκαθαριστικών δηλώσεων, 
  • ανακεφαλαιωτικών πινάκων ενδοκοινοτικών αποκτήσεων, όταν ενεργεί ενδοκοινοτικές αποκτήσεις, 
  • δηλώσεις στατιστικής παρακολούθησης ενδοκοινοτικών συναλλαγών (intrastat).

Πρόσθετες υποχρεώσεις κατασκευαστικής επιχείρησης

Πλέον των ανωτέρω η υποκείμενη σε ΦΠΑ κατασκευαστική επιχείρηση έχει και πρόσθετες υποχρεώσεις για:

Ι. υποβολή εντύπου απεικόνισης του κόστους της οικοδομής προϋπολογιστικά,

II. υποβολή εντύπου απεικόνισης του κόστους της οικοδομής απολογιστικά,

III. υποβολή ειδικής δήλωσης για τη μεταβίβαση διηρημένης ιδιοκτησίας,

IV. γνωστοποίηση για τη χρησιμοποίηση ακινήτου (που κατασκευάστηκε με σκοπό την εμπορία του) ως παγίου σε φορολογητέα δραστηριότητα καθώς και για το ακίνητο το οποίο απαλλοτριώθηκε,

V. τήρησης βιβλίου κοστολογίου οικοδομών,

VI. έκδοσης στοιχείου παράδοσης κτισμάτων στον οικοπεδούχο στις περιπτώσεις αντιπαροχής.


Επισημαίνεται ότι όλες οι παραπάνω πρόσθετες (Ι-VI) υποχρεώσεις αφορούν μόνο τις επιχειρήσεις κατασκευής οικοδομών προς πώληση (είτε ανεγείρουν σε ιδιόκτητο οικόπεδο είτε με το σύστημα της αντιπαροχής) και όχι τις επιχειρήσεις που αναλαμβάνουν εργολαβικά την ανέγερση μιας οικοδομής για λογαριασμό άλλου.
Π.χ. κατασκευαστική επιχείρηση που αναλαμβάνει ως εργολάβος την ανέγερση του καταστήματος μιας εμπορικής επιχείρησης ρούχων σε οικόπεδο που ανήκει στην τελευταία -όχι με το σύστημα της αντιπαροχής- δεν έχει καμμία από τις παραπάνω υποχρεώσεις. Η κατασκευαστική αυτή επιχείρηση για την εργολαβία που παρέχει στην εμπορική υπόκειται βέβαια σε ΦΠΑ και το σχετικό παραστατικό που θα εκδόσει για την αμοιβή της θα επιβαρυνθεί με ΦΠΑ.

Ι. Έντυπο απεικόνισης προϋπολογιστικού κόστους

Για τον τύπο, περιεχόμενο, τρόπο, χρόνο και διαδικασία υποβολής του ειδικού εντύπου απεικόνισης προϋπολογιστικού κόστους της οικοδομής και κατανομής αυτού στις επιμέρους ιδιοκτησίες εκδόθηκε η Α.Υ.Ο.Ο. ΠΟΛ. 1048/20-3-2006. Διευκρινίσεις και οδηγίες για την εφαρμογή της παραπάνω Α.Υ.Ο.Ο. έχουν δοθεί με την εγκύκλιο ΠΟΛ. 1065/2006.
Το ειδικό έντυπο του προϋπολογιστικού κόστους υποβάλλεται από τον πωλητή - υποκείμενο στο φόρο, για τις οικοδομές που θα αποτελέσουν αντικείμενο επιβολής του Φ.Π.Α. σε τρία αντίτυπα στην αρμόδια Δ.Ο.Υ., στη χωρική αρμοδιότητα της οποίας βρίσκεται η υπό ανέγερση οικοδομή. Υποβάλλεται υποχρεωτικά μετά την ημερομηνία έκδοσης της οικοδομικής αδείας και πριν από την πρώτη παράδοση ιδιοκτησίας (π.χ. πώληση ενός καταστήματος ή αυτοπαράδοση ενός διαμερίσματος).
Το έντυπο αυτό περιλαμβάνει το προϋπολογιστικό κόστος της οικοδομής, το οποίο θα πρέπει να υπολογίζεται με βάση τις τρέχουσες τιμές αγοράς (για υλικά, μισθοδοσία, υπηρεσίες γενικά κ.λ.π.) και τις εργασίες που πρόκειται να εκτελεστούν σύμφωνα με τις εγκριθείσες για την οικοδομή μελέτες, προκειμένου να προσεγγίζει το πραγματικό κόστος της οικοδομής. Τονίζεται ότι σε καμία περίπτωση δεν λαμβάνεται ως προϋπολογιστικό κόστος το ελάχιστο κόστος οικοδομής (ΕΚΚΟ).


Πίνακας Α΄ των γενικών δαπανών και Β΄ του κατασκευαστικού κόστους.

Το προϋπολογιστικό κόστος αναλύεται σε δύο πίνακες, στους πίνακες Α΄ των γενικών δαπανών και Β΄ του κατασκευαστικού κόστους.

Γενικές δαπάνες είναι οι δαπάνες που ενσωματώνονται στο κόστος της οικοδομής, εκτός των δαπανών που συνιστούν κατασκευαστικό κόστος που αναλύεται στην παρακάτω περίπτωση.
Κατασκευαστικό κόστος είναι το κόστος των υλικών, των πρώτων και βοηθητικών υλών, των εργασιών κατασκευής (μισθοδοσία, εισφορές ΙΚΑ, υπεργολαβίες κ.λ.π.) στο οποίο υποβάλλεται ο κατασκευαστής προκειμένου να κατασκευάσει το σύνολο της οικοδομής.

Η κατανομή του προϋπολογιστικού κόστους στις επιμέρους ιδιοκτησίες γίνεται σε ποσοστό επί τοις χιλίοις σύμφωνα με την αντιστοιχία των ιδιοκτησιών στα χιλιοστά του οικοπέδου.
Σημειώνεται ότι είναι ενδεχόμενο κάποια χιλιοστά οικοπέδου να κρατηθούν για μελλοντική αύξηση του συντελεστή δόμησης με αποτέλεσμα η κατανομή του κόστους να εκφράζεται σε τόσα ποσοστά όσα αντιστοιχούν στο οικόπεδο που μένει αφού αφαιρεθούν τα ποσοστά που έχουν κρατηθεί.

Παράδειγμα:
Σε οικόπεδο 500 τετραγωνικά μέτρα και συντελεστή δόμησης 2 ανεγείρεται οικοδομή 1000 τετραγωνικών μέτρων. Ο κατασκευαστής κατά την σύσταση κρατά 200 χιλιοστά αντιστοιχίας οικοπέδου για μελλοντική αύξηση του συντελεστή δόμησης. Η οικοδομή αποτελείται από 10 ιδιοκτησίες στην κάθε μια από τις οποίες δίδονται 80 χιλιοστά οικοπέδου. Το κόστος της οικοδομής θα κατανεμηθεί στις ιδιοκτησίες με βάση τη συμμετοχή κάθε ιδιοκτησίας στο συνολικό κόστος δηλαδή σε 80/800 στην κάθε μια.
Σε τέτοιες περιπτώσεις κρίνεται σκόπιμο στην στήλη 6 να γράφεται το ποσοστό ως κλάσμα π.χ. 80/800.
Στις περιπτώσεις κατασκευής οικοδομής με το σύστημα της αντιπαροχής το κόστος απόκτησης των χιλιοστών του οικοπέδου που θα περιέλθουν στον κατασκευαστή δεν αναγράφεται στον Πίνακα Α΄ στην ένδειξη οικόπεδο διότι η αξία αυτή (μέχρι την έκδοση του στοιχείου παράδοσης κτισμάτων στον οικοπεδούχο - εγκύκλιος ΠΟΛ 1067/2006) περιλαμβάνεται μέσα στο κόστος του συνολικού έργου εφόσον ο κατασκευαστής κατασκευάζει τα κτίσματα του οικοπεδούχου προκειμένου να αποκτήσει το συμφωνηθέν μέρος του οικοπέδου. 
Φυσικά μειωτικό στοιχείο του προϋπολογιστικού κόστους το οποίο θα πρέπει να εμφανίζεται ως αρνητικό ποσό στην ένδειξη οικόπεδο, αποτελεί το μέρος του εργολαβικού ανταλλάγματος το οποίο έχει συμφωνηθεί με το εργολαβικό προσύμφωνο ότι ο κατασκευαστής θα εισπράξει από τον οικοπεδούχο σε χρήμα. Στην αντίθετη περίπτωση όπου ο κατασκευαστής καταβάλλει και χρήματα στον οικοπεδούχο εκτός από τα κτίσματα που θα του παραδώσει, τότε το συμφωνηθέν αυτό ποσό θα εμφανίζεται ως θετικό ποσό στην ένδειξη οικόπεδο.
Σε κάθε περίπτωση βέβαια το κόστος στο οποίο υποβάλλεται ο κατασκευαστής για την κατασκευή του συνόλου της οικοδομής καταβάλλεται από αυτόν προκειμένου να κατασκευάσει και να αποκτήσει τις ιδιοκτησίες που του αντιστοιχούν με βάση τα συμφωνηθέντα με τον οικοπεδούχο. Συνεπώς το προϋπολογιστικό κόστος που υπολογίζεται σύμφωνα με τα παραπάνω θα πρέπει να κατανεμηθεί μόνο στις ιδιοκτησίες που θα περιέλθουν στον κατασκευαστή.
Η κατανομή θα γίνει με αναγωγή των χιλιοστών επί του συνολικού οικοπέδου που αντιστοιχούν σε κάθε ιδιοκτησία που θα περιέλθει στον κατασκευαστή σε ποσοστό επί των χιλιοστών του οικοπέδου που λαμβάνει ως εργολαβικό αντάλλαγμα.

Παράδειγμα:
Κατασκευαστική επιχείρηση ανεγείρει οικοδομή 10 διαμερισμάτων στο κάθε ένα από τα οποία σύμφωνα με τη σύσταση αντιστοιχούν 100 χιλιοστά επί του οικοπέδου. Ως εργολαβικό αντάλλαγμα έχουν οριστεί στο προσύμφωνο και εργολαβικό κατασκευής τα 600 χιλιοστά του οικοπέδου (6 διαμερίσματα). Το προϋπολογιστικό κόστος της οικοδομής είναι 1.000.000 ΕΥΡΩ και θα επιμεριστεί στις ιδιοκτησίες που θα περιέλθουν στον κατασκευαστή. Στη περίπτωση αυτή στη στήλη 6 θα γράφεται το ποσοστό ως κλάσμα π.χ. στο συγκεκριμένο παράδειγμα 100/600. Ο επιμερισμός θα γίνει ως εξής: 1000.000 ΕΥΡΩ χ 100/600 = 166.666,66 ΕΥΡΩ. Συνεπώς 166.666,66 ΕΥΡΩ είναι το κόστος κάθε ενός από τα 6 διαμερίσματα.
Οι ιδιοκτησίες του οικοπεδούχου απλώς αναγράφονται στο έντυπο του προϋπολογιστικού κόστους για λόγους πληροφοριακούς, χωρίς κατανομή Κόστους σε αυτές με την ένδειξη δίπλα «κτίσματα οικοπεδούχου».
(Παραδείγματα συμπλήρωσης εντύπων προϋπολογιστικού κόστους παρατίθενται στο τέλος του οδηγού).






ΙΙ. Έντυπο απεικόνισης απολογιστικού κόστους

Για τον τύπο, περιεχόμενο, τρόπο, χρόνο και διαδικασία υποβολής του ειδικού εντύπου απεικόνισης απολογιστικού κόστους της οικοδομής και κατανομής αυτού στις επιμέρους ιδιοκτησίες και σχετικές διευκρινίσεις και Οδηγίες δόθηκαν με την Α.Υ.Ο.Ο. ΠΟΛ. 1105/2006 και την εγκύκλιο ΠΟΛ. 1111/2006.
Το ειδικό έντυπο του απολογιστικού κόστους υποβάλλεται από τον πωλητή - υποκείμενο στο φόρο, για τις οικοδομές που αποτελούν αντικείμενο επιβολής του Φ.Π.Α., σε τρία αντίτυπα στην αρμόδια Δ.Ο.Υ., στη χωρική αρμοδιότητα της οποίας βρίσκεται η ανεγερθείσα οικοδομή.  

Υποβάλλεται υποχρεωτικά μετά την αποπεράτωση της κατασκευής της οικοδομής και την καταχώρηση του συνολικού και οριστικού κόστους αυτής στο βιβλίο «κοστολογίου οικοδομής» και μέσα σε προθεσμία 30 ημερών από την ημερομηνία της τελευταίας εγγραφής στο βιβλίο αυτό και σε κάθε περίπτωση όχι πέραν της πενταετίας από την ημερομηνία έκδοσης της οικοδομικής άδειας.

Το έντυπο αυτό περιλαμβάνει το απολογιστικό κόστος της οικοδομής όπως αυτό προκύπτει από το τηρούμενο βιβλίο κοστολογίου.

Το έντυπο απολογιστικού κόστους με το σύστημα της αντιπαροχής.

Η αξία του οικοπέδου στο έντυπο απολογιστικού κόστους οφείλει να αναγράφεται σε κάθε περίπτωση είτε πρόκειται για κατασκευή σε ιδιόκτητο οικόπεδο είτε με το σύστημα της αντιπαροχής.
Σύμφωνα με τα οριζόμενα στην Α.Υ.Ο.Ο. ΠΟΛ. 1039/2006 και με τις οδηγίες που δόθηκαν με την εγκύκλιο ΠΟΛ. 1067/2006 στην περίπτωση της αντιπαροχής ως αξία του οικοπέδου αναγράφεται η αξία των παραδιδόμενων κτισμάτων στον οικοπεδούχο, όπως αυτή προκύπτει από το στοιχείο «Παράδοση Κτισμάτων». Εάν με βάση το προσύμφωνο και το εργολαβικό συμβόλαιο κατασκευής έχει συμφωνηθεί και η καταβολή ενός μέρους του τιμήματος σε χρήμα από τον οικοπεδούχο στον κατασκευαστή, ως αξία του οικοπέδου καταχωρείται η αξία του στοιχείου μειωμένη με το ποσό του χρηματικού τιμήματος.

Ομοίως όπως και στο προϋπολογιστικό κόστος, η κατανομή του απολογιστικού κόστους στις επιμέρους ιδιοκτησίες γίνεται σε ποσοστό επί τοις χιλίοις σύμφωνα με την αντιστοιχία των ιδιοκτησιών στα χιλιοστά του οικοπέδου. Σε περίπτωση που κάποια χιλιοστά οικοπέδου έχουν κρατηθεί για μελλοντική αύξηση του συντελεστή δόμησης ισχύουν όσα προαναφέρθηκαν για την κατανομή του προϋπολογιστικού κόστους. Επίσης ομοίως στην περίπτωση αντιπαροχής ο εργολάβος κατασκευαστής κατανέμει το συνολικό απολογιστικό κόστος που προκύπτει από το βιβλίο κοστολογίου μόνο στα κτίσματα που ανήκουν σε αυτόν και αντιστοιχούν στα ποσοστά του οικοπέδου που θα πάρει από τον οικοπεδούχο ως εργολαβικό αντάλλαγμα.
Σε περίπτωση μεταβίβασης ημιτελούς ιδιοκτησίας για την οποία δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις εφαρμογής του αμάχητου τεκμηρίου του αποπερατωμένου διαμερίσματος και της οποίας η κατασκευή θα συνεχισθεί αποδεδειγμένα από ένα στάδιο και μετά από τον αγοραστή, η συμμετοχή της στο απολογιστικό κόστος θα προκύπτει με βάση τα χιλιοστά που της αντιστοιχούν, επί του κόστους κατασκευής έως του συγκεκριμένου σταδίου που αυτή έχει συμφωνηθεί ότι θα παραδοθεί.
Το βάρος της απόδειξης του πραγματικού γεγονότος βέβαια φέρει, σε κάθε περίπτωση, η επιχείρηση.
(Παραδείγματα συμπλήρωσης εντύπων απολογιστικού κόστους παρατίθενται στο τέλος του οδηγού).







ΙΙΙ. Ειδική δήλωση μεταβίβασης ακινήτου

Α) Γενικά

Ο τύπος, το περιεχόμενο, ο τρόπος, ο χρόνος και η διαδικασία υποβολής της ορίσθηκαν με την Α.Υ.Ο.Ο. ΠΟΛ. 1053/27-3-2006 και οι σχετικές οδηγίες συμπλήρωσης της δόθηκαν με την εγκύκλιο ΠΟΛ. 1070/4-8-2006. Επίσης ο τρόπος και η διαδικασία ελέγχου της ειδικής δήλωσης κατά το στάδιο της παραλαβής της ορίστηκε με την Α.Υ.Ο.Ο. ΠΟΛ. 1054/27-3-06 και οι σχετικές οδηγίες δόθηκαν με την εγκύκλιο ΠΟΛ. 1071/4-5-2006.
Η δήλωση αυτή υποβάλλεται κατά το χρόνο γένεσης της φορολογικής υποχρέωσης, όπως αυτός έχει προηγούμενα προσδιοριστεί και με αυτή καταβάλλεται ο αναλογών στην παράδοση του ακινήτου Φ.Π.Α., αφού, αφαιρεθεί ο Φ.Π.Α. εισροών που αντιστοιχεί στη συγκεκριμένη ιδιοκτησία. Υποβάλλεται εις τετραπλούν στη Δ.Ο.Υ. της περιοχής που βρίσκεται το ακίνητο.
Σε περίπτωση που η Δ.Ο.Υ., της περιοχής του ακινήτου είναι διαφορετική από τη Δ.Ο.Υ. της έδρας του υποκειμένου στο φόρο, ένα αντίγραφο της διαβιβάζεται στη Δ.Ο.Υ. της έδρας του υποκειμένου αμέσως μετά την ολοκλήρωση της παραλαβής της. (Η διαδικασία παραλαβής αναλύεται παρακάτω).
Στον υποκείμενο εργολάβο κατασκευαστή, μετά την ολοκλήρωση της παραλαβής, επιστρέφονται τα δύο από τα θεωρημένα αντίτυπα της «Ειδικής Δήλωσης Φ.Π.Α.», το ένα για το αρχείο του και το άλλο για τη σύνταξη του συμβολαιογραφικού εγγράφου για τη μεταβίβαση του ακινήτου.
Στο αντίτυπο που επιστρέφεται στον υποκείμενο για το αρχείο του τίθεται από τον αρμόδιο υπάλληλο σφραγίδα με την ένδειξη «ΑΝΤΙΓΡΑΦΟ ΓΙΑ ΤΟ ΑΡΧΕΙΟ. ΔΕΝ ΜΠΟΡΕΙ ΝΑ ΧΡΗΣΙΜΟΠΟΙΗΘΕΙ ΓΙΑ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗ». Το αντίτυπο αυτό είναι απαραίτητο στοιχείο για τον υποκείμενο, προκειμένου να μεταφέρει στα προστιθέμενα ποσά του φόρου των εισροών της περιοδικής του δήλωσης της φορολογικής περιόδου εντός της οποίας καταβλήθηκε, τον βάσει της Ειδικής Δηλώσεως καταβληθέντα Φ.Π.Α..
Η αξία των εκροών «ΒΑΣΕΙ ΔΗΛΩΣΗΣ» αναγράφεται στην περιοδική δήλωση της φορολογικής περιόδου σύνταξης του συμβολαίου.
Η «Ειδική Δήλωση Φ.Π.Α.» υποβάλλεται και στην περίπτωση παράδοσης (μεταβίβασης) άλλου εμπράγματου δικαιώματος (εκτός της πλήρους κυριότητας) επί νεόδμητου ακινήτου όπως προβλέπεται από τις διατάξεις της περίπτωσης α΄ της παραγράφου 2 του άρθρου 6 του Κώδικα Φ.Π.Α. δηλαδή της μεταβίβασης της ψιλής κυριότητας, σύστασης προσωπικής ή πραγματικής δουλείας κ.λ.π.
Επίσης, η «Ειδική Δήλωση Φ.Π.Α.» υποβάλλεται και στην περίπτωση της αυτοπαράδοσης νεόδμητου ακινήτου (όπως προβλέπεται από τις διατάξεις του άρθρου 7 του Κώδικα Φ.Π.Α.) σε τρία αντίτυπα χωρίς την καταβολή του φόρου, ο οποίος καταβάλλεται με την περιοδική δήλωση της οικείας φορολογικής περιόδου.
(Παραδείγματα συμπλήρωσης εντύπων ειδικής δήλωσης παρατίθενται στο τέλος του οδηνού).

Β) Διαδικασία παραλαβής και ελέγχου της ειδικής δήλωσης.

α) 0 υποκείμενος στο φόρο καταθέτει την Ειδική Δήλωση Φ.Π.Α., συνυποβάλλοντας ταυτόχρονα για ελεγκτικούς σκοπούς τα φύλλα υπολογισμού της αξίας ακινήτου (έντυπα 1-5, Κ1-Κ9, Αντικειμενικής Αξίας
β) Ο Προϊστάμενος της Δ.Ο.Υ. στην οποία κατατίθεται, ελέγχει άμεσα μετά την καταχώρηση της τη δήλωση αυτή ως προς το δηλούμενο τίμημα του μεταβιβαζόμενου ακινήτου ή, εφόσον αυτό είναι δυσχερές, το αργότερο εντός πέντε (5) εργάσιμων για τις Δ.Ο.Υ. ημερών από την καταχώρηση.
Ειδικότερα ελέγχεται αν το δηλούμενο από τον υποκείμενο στο φόρο τίμημα του μεταβιβαζόμενου ακινήτου υπολείπεται της μεγαλύτερης αξίας μεταξύ της αξίας αυτής που λαμβάνεται υπόψη στη φορολογία μεταβίβασης ακινήτων και του δηλούμενου απολογιστικού κόστους του ίδιου ακινήτου αν πρόκειται για ακίνητο οικοδομής που έχει αποπερατωθεί ή προϋπολογιστικού κόστους του εν λόγω ακινήτου αν πρόκειται για ακίνητο οικοδομής που δεν έχει αποπερατωθεί.
Στην περίπτωση που το δηλούμενο τίμημα είναι ίσο ή μεγαλύτερο από τις δύο άλλες προαναφερθείσες αξίες, καταβάλλεται εφάπαξ ο αναλογών στο δηλούμενο τίμημα φόρος, αφού συμψηφιστεί πρώτα ο βάσει δήλωσης φόρος εισροών που βαρύνει την μεταβιβαζόμενη ιδιοκτησία, ολοκληρώνεται πλέον η υποβολή της δήλωσης και η ειδική δήλωση θεωρείται περαιωθείσα ως ειλικρινής ως προς την αξία του μεταβιβαζόμενου ακινήτου, με την προϋπόθεση ότι τα δηλωθέντα στοιχεία και εν γένει χαρακτηριστικά αυτού είναι ειλικρινή και με την επιφύλαξη εφαρμογής των διατάξεων των παραγράφων 1 και 2 του άρθρου 49 του Κώδικα Φ.Π.Α. ως προς το φόρο εισροών και το πραγματικό κόστος του ακινήτου.

γ) Στην αντίθετη περίπτωση που το δηλούμενο τίμημα υπολείπεται από την μία ή τις δύο προαναφερθείσες αξίες ο προϊστάμενος της Δ.Ο.Υ. αναγράφει στην ειδική δήλωση ως αξία του μεταβιβαζόμενου ακινήτου την κατά τα προαναφερόμενα μεγαλύτερη αξία, εντός της προβλεπόμενης από την παραπάνω περίπτωση β΄ προθεσμίας.
Εφόσον η αναγραφόμενη αυτή αξία του μεταβιβαζόμενου ακινήτου γίνει αποδεκτή από τον υποκείμενο στο φόρο, συντάσσεται σχετική πράξη η οποία υπογράφεται από τον προϊστάμενο της Δ.Ο.Υ. και τον υποκείμενο στο φόρο και καταβάλλεται εφάπαξ τόσο ο αναλογών στο δηλούμενο τίμημα φόρος (αφού συμψηφιστεί ο βάσει δήλωσης φόρος εισροών που βαρύνει την μεταβιβαζόμενη ιδιοκτησία) όσο και η διαφορά μεταξύ του βάσει δήλωσης και του βάσει συμβιβασμού προκύπτοντος φόρου, με την έκδοση ιδιαίτερων διπλότυπων είσπραξης. Και στην περίπτωση αυτή μετά την καταβολή του φόρου ολοκληρώνεται η διαδικασία υποβολής της ειδικής δήλωσης και η παραληφθείσα πλέον δήλωση θεωρείται περαιωθείσα ως προς την αξία του μεταβιβαζόμενου ακινήτου.
Οι προϋποθέσεις περαίωσης που αναφέρονται στην ανωτέρω περίπτωση β΄ ως προς τα δηλωθέντα στοιχεία και εν γένει χαρακτηριστικά του μεταβιβαζόμενου ακινήτου, ισχύουν και εν προκειμένω, ενώ ομοίως δεν αποτελούν αντικείμενο του ελέγχου και της περαίωσης ο οικείος φόρος εισροών και το πραγματικό κόστος, τα οποία τελούν υπό την επιφύλαξη του τακτικού ελέγχου.

δ) Εφόσον η αναγραφόμενη κατά την περίπτωση γ΄ από τον προϊστάμενο της Δ.Ο.Υ. αξία του μεταβιβαζόμενου ακινήτου δεν γίνει αποδεκτή κατά τα οριζόμενα ανωτέρω, ο υποκείμενος στο φόρο δύναται να ζητήσει από το Σώμα Ορκωτών Εκτιμητών (Σ.Ο.Ε.), με αίτηση του, εκτίμηση της αξίας του ακινήτου . Η κρίση του Σ.Ο.Ε είναι δεσμευτική για τον προϊστάμενο της Δ.Ο.Υ..
Εφόσον ο υποκείμενος στο φόρο αποδεχθεί την αξία που εκτιμάται από το Σ.Ο.Ε., συντάσσεται από τον προϊστάμενο της Δ.Ο.Υ., επί της καταχωρηθείσας δήλωσης πράξη και ακολουθείται η ίδια διαδικασία όπως και προηγούμενα στην περίπτωση γ΄ αναφέοθηκε.
Ύστερα από την ολοκλήρωση της διαδικασίας η ειδική δήλωση θεωρείται περαιωμένη με την προϋπόθεση ότι τα δηλωθέντα στοιχεία και εν ;γένει χαρακτηριστικά του μεταβιβαζόμενου ακινήτου είναι ειλικρινή ενώ ομοίως δεν αποτελούν αντικείμενο του ελέγχου και της περαίωσης ο οικείος φόρος εισροών και το πραγματικό κόστος, τα οποία τελούν υπό την επιφύλαξη του τακτικού ελέγχου.

ε) Σε περίπτωση που ο υποκείμενος στο φόρο δεν αποδέχεται την εκτίμηση της αξίας του μεταβιβαζόμενου ακινήτου από το Σ.Ο.Ε. συιντάσσεται από τον προϊστάμενο της Δ.Ο.Υ. επί της καταχωρηθείσας δήλωσης και υπογράφεται από αυτόν πράξη σύμφωνα με τα αναφερόμενα στην Α.Υ.Ο.Ο. ΠΟΛ. 1054/2006 και την εγκύκλιο ΠΟΛ. 1071/06 η οποία επέχει θέση πράξης προσδιορισμού του φόρου. Καταβάλλεται ο βάσει δήλωσης αναλογών φόρος μετά τον συμψηφισμό του φόρου εισροών που αντιστοιχεί στην μεταβιβαζόμενη ιδιοκτησία και η δήλωση θεωρείται πλέον παραληφθείσα. Στην περίπτωση αυτή τα επιστρεφόμενα αντίγραφα των ϊαδικών δηλώσεων επιδίδονται στον υποκείμενο στο φόρο, επί αποδείξει, μαζί με συνοπτική έκθεση ελέγχου για την αξία κατά την εκτίμηση του ΣΟ.Ε. Ο υποκείμενος έχει δικαίωμα άσκησης προσφυγής κατά της πιο πάνω πράξης εντός της προβλεπόμενης από τις ισχύουσες διατάξεις προθεσμίας, την επίδοση σ΄ αυτόν των κατά τα παραπάνω θεωρημένων αντιτύπων της ειδικής δήλωσης.

IV. Γνωστοποίηση για ιδιόχρηση ή για απαλλοτρίωση

Προβλέπεται επιπλέον η γνωστοποίηση για την χρησιμοποίηση ακινήτου, που κατασκευάστηκε ως εμπορεύσιμο στοιχείο επιχείρησης, ως παγίου σε φορολογητέα δραστηριότητα, καθώς και για ακίνητο το οποίο απαλλοτριώθηκε. Η γνωστοποίηση αυτή υποβάλλεται μαζί με την περιοδική δήλωση Φ.Π.Α. της οικείας φορολογικής περιόδου κατά την οποία άρχισε η χρησιμοποίηση ή πραγματοποιήθηκε η απαλλοτρίωση. Με τη γνωστοποίηση αυτή στη Δ.Ο.Υ. διευκολύνεται η υπαγωγή στην ορθή φορολογία, ήτοι σε Φ.Μ.Α. σε περίπτωση μεταβίβασης του εν λόγω ακινήτου.
V. Τήρηση βιβλίου κοστολογίου οικοδομών
Με την Α.Υ.Ο.Ο. ΠΟΛ. 1039/9-3-2006 καθιερώθηκε η υποχρέωση τήρησης βιβλίου κοστολογίου οικοδομών καθώς και το περιεχόμενο του από τον επιτηδευματία που ασχολείται με την κατασκευή οικοδομών προς πώληση. Πρόκειται για «ειδικό βιβλίο» του Κ.Β.Σ. το οποίο τηρείται στην έδρα του επιτηδευματία και μπορεί να τηρείται είτε ιδιαίτερο βιβλίο ανά οικοδομή είτε ένα βιβλίο για όλες τις οικοδομές του επιτηδευματία με παρακολούθηση όμως του κόστους της κάθε οικοδομής σε ιδιαίτερη μερίδα.
Οδηγίες για την τήρηση αυτού του βιβλίου παρέχονται με την εγκύκλιο ΠΟΛ. 1067/06.

VI. Έκδοση στοιχείου «παράδοσης κτισμάτων» στον οικοπεδούχο

Με την ίδια Α.Υ.Ο.Ο. που καθιερώθηκε η υποχρέωση τήρησης βιβλίου κοστολογίου καθιερώθηκε και η υποχρέωση έκδοσης στοιχείου παράδοσης κτισμάτων στον οικοπεδούχο στην περίπτωση της αντιπαροχής. Το στοιχείο αυτό εκδίδεται με την ολοκλήρωση της παράδοσης των κτισμάτων.
Στο στοιχείο αυτό εμφανίζεται η καθαρή αξία των παραδιδομένων κτισμάτων από την κατασκευάστρια επιχείρηση στον οικοπεδούχο η οποία αποτελεί την φορολογητέα βάση επιβολής του φόρου για την πράξη αυτή.
Η καθαρή αξία του στοιχείου αυτού αποτελεί αφενός μειωτικό στοιχείο του συνολικού κόστους κατασκευής των κτισμάτων της οικοδομής για τον εργολάβο (πχ. υλικά, υπηρεσίες, μισθοδοσία, εργοδ. εισφορές) και αφετέρου δικαιολογητικό καταχώρησης της αξίας των χιλιοστών του οικοπέδου που περιέρχονται στην κατασκευάστρια επιχείρηση. Οδηγίες για την έκδοση του έχουν δοθεί ομοίως με την εγκύκλιο ΠΟΛ. 1067/2006.





Δεν υπάρχουν σχόλια:

Δημοσίευση σχολίου

Σχόλια, ερωτήσεις ή παρατηρήσεις εδώ :

ΠΑΡΟΥΣΙΑΣΗ